Pikle kujme, regulujme

ČNB dále zpřísňuje dosažitelnost hypoték pro běžného občana. Po snížení LTV chce zastropovat i DTI a DSTI. A prostý lid se k tomu vyjadřuje na mnoha diskuzích. Ponejvíce ti, kteří nerozumí ani vlastní výplatní pásce.

Vždycky mne šokuje a rozesměje zároveň to, že ti, kteří si nejsou schopni vypočítat 15% daně ze své vlastní výplaty a to ani za pomocí kalkulačky, rozmáchle kritizují guvernéra ČNB a celou bankovní radu, jak prý dělají všechno špatně a ničemu nerozumí. Je to jako by se Otík z Vesničky mé střediskové ujal role marketingového manažera. A co je ještě podivnější, že proti zpřísňování pravidel dostupnosti hypoték jsou zhusta i ti, kteří hned vedle na diskuzi kňourají něco o tom, že nenažraní bankéři předlužují občana nedostatečným posouzením jeho příjmů a uvrhávají ho tak do dluhových a exekučních spirál a insolvenčních pastí.

O co tedy jde: LTV, Loan to value, se udává v procentech a znamená úvěr k hodnotě. Tedy u hypoték to, kolik vám půjčí k hodnotě zástavy oné nemovitosti. Cena baráku je milion, hypotéka 900 000kč, tedy LTV je 90%. ČNB zakázala 100% LTV, 90% jen ve výjimečných a omezených případech, jinak pouze 80%. Zbytek si musí žadatel naspořit sám, nebo sehnat jinde, třeba další půjčkou.

Ale i jmenovitá výše hypotéky a s ní ceny dostupné nemovitosti se zpřísňují. DTI, tedy poměr celkového zadlužení k ročním čistým příjmům nesmí přesáhnout osminásobek (respektive 9x s výjimkou). Tzn., že človíček s čistým měsíčním platem 20 000kč dosáhne max. na hypotéku 1 920 000kč. (12x plat x 8). Tady vidím problém v tom, že hypotéka je dlouhodobá, třebas na 20 let a za tu dobu bude onen klient určitě kariérně růst, měnit si zaměstnání za lepší a jeho příjem vydatně stoupat (i díky inflaci). A k tomu přibude rodina. A to vše v malém bytě se starou hypotékou na noze. Tohle není vůbec pružné, ani samospasitelné.

DSTI, poměr výdajů na splátky z čistého příjmu. Ten by neměl překročit 40% (respektive 45%). Tedy onen človíček s 20tis. by mohl mít splátku hypotéky max. 8 000kč. I tady platí má poznámka jako výše u DTI. Obě dvě hranice se mi zdají rozumně nastavené, ale ten platový vývoj v čase je poněkud znehodnocuje. Co potom s takovou hypotékou? Jedině přeúvěrat, čehož součástí je i nový scoring, tedy nechat se znova posoudit. Ovšem za 20 let 4x? A 4x si nechat zrefinancovat hypotéku s tučnými poplatky a ztrátami ve prospěch bankéřů? A co s malým bytem, když nyní dosáhnu na větší, který potřebuji? Průběžně prodávat pod cenou a nakupovat jiný a opět s masakrálními ztrátami? To se mi nezdá jako moc přesvědčivé řešení.

Pro ty, kteří neustále omílají demagogickou mantru o tom, jak nenažraní lichváři přepůjčkovávají nebohé lidi bez ohledu na jejich možnosti splácet zde mám pravidla posuzování výdajů žadatele o nebankovní půjčku vyžadovaná ČNB (porušení = 10mio pokuta):

Výdaje na domácnost: jeden člen = 4420 kč, 2 lidé 6 489kč, 3 lidé 8 939kč, 4 lidé a více 11 298kč měsíčně. K tomu životní minimum na jedince 3410kč a 1000kč rezerva. A dále záporné body za: každou exekuci 1 bod, bydliště na MÚ 1 bod, zaměstnání na dobu určitou končí do 9 měsíců 1 bod, balónová půjčka (to je ta s posledním vysokým doplatkem, třeba u spotřebního zboží na splátky) 1 bod, a 50% výdajů ze všech příjmů jde na jiné splátky půjček 1 bod. Tři body je zákaz vyplácet půjčku.

Tedy u samostatně žijícího je to 4420 + 3410 + 1000 = 8 830kč + ona budoucí splátka půjčky, např. 2170kč = klient musí mít minimální příjem 11 000kč.

Píšu to v souvislosti s úvodním zmínkou o LTV, kdy si 20% ceny nemovitosti musí žadatel o hypotéku pokrýt sám (+ výdaje na poplatky z nabytí nemovitosti). Pokud si totiž zažádá o 200 000kč půjčky před žádostí o hypotéku, promítne se to následně do jeho posuzování o hypotéku, když až po ní, nedostane pravděpodobně nic, protože už má hypotéku.

Hezký den a duši v buši.